摘要: 现有“以房养老”模式利弊与新模式的探索,“以房养老”的条件限制在一定程度上有利于项目成功，但限制应适度，如果条件限制过于苛刻，会缩小受众面，不利于“以房养老”的开展。在我国已有的模式中，我国还有一种杭州模式——多样化“以房养老”。杭州模式的最大特点就是多样化，为老人提供了多种可供选择的方案

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国家统计局数据显示我国已进入老龄化社会，且处于快速发展阶段，但经济发展的现状并没有为养老做好准备，养老资金不足成为不争的事实。这种情况下，“以房养老”为解决养老问题提供了新思路。
一、我国“以房养老”现有模式剖析
近年来老龄化问题日益突出，“以房养老”作为一种新兴的养老方式，成为社会关注的焦点。目前已有的几种试验性模式各有利弊，但均未获得预期成效。
(一)南京——房产抵押养老模式
1．基本流程。2005年4月，南京某公寓开展
“给我房子，替你养老”的业务。这是我国“以房养老”政策的首次尝试。据了解凡拥有60平方米以上自有产权房、年满60周岁、无儿无女无亲戚的孤寡老人，均可以将房产抵押给该老年公寓，然后入住该公寓。老年公寓在老人有生之年可将其房屋出租，所收租金用于支付老人在公寓内的花费，若租金高于老人在老年公寓的费用，超出部分返还给老人，由老人自己支配。老人百年之后，老年公寓可将老人的房产卖掉，房款归老年公寓所有。据调查，参加南京“以房养老”业务的有4名，并且均由于公司的经济纠纷而退出该项业务，南京模式以失败告终。
2．优势。虽然南京房产抵押养老没有成功，但有一些做法值得后续模式借鉴。
首先，不改变房屋产权。南京房产抵押养老不要求老人将房产卖给老年公寓，只是将房产进行抵押，不改变房屋产权，这在一定程度上减轻了老人住房产权丧失的顾虑。其次，老人会有一笔固定的现金流入。如果老人自有房产租金超过了老年公寓的养老费用，超出部分返还给老人，由老人自由支配。这笔租金收入可用于提高老人的生活质量。
3．不足。南京房产抵押养老模式最终以失败告终，其原因主要有以下几个。
首先，对目标人群的限定性条件较高。南京模式将目标人群定为“拥有60平方米以上自有产权房、年满60周岁、无儿无女无亲戚的孤寡老人”，缩小了受众面。同时，老年公寓将目标人群定为“无儿无女无亲戚”的“三无”老人，难免有利用其自我维权防御和处置能力低的弱势获得不当利益的嫌疑。其次，私人养老机构的公信力不够。此模式是由南京某老年公寓发起的，并没有政府机关的支持，而一些老年公寓因服务质量低劣在社会上造成负面影响，更让老人们心存疑虑，止步不前。最后，存在逆向选择问题。南京模式要求不论房屋品质高低，老人百年之后产权都将归老年公寓所有，这就会产生逆向选择问题。房屋品质好的老人往往不舍住房剩余价值的损失而选择放弃，而住房品质较差的老人权衡获得的养老服务的费用支出与住房剩余价值之后，若两者接近甚至个人是得利一方，会更愿意参与其中。但对于养老公寓而言，这种逆向选择显然会让其利益受损，很难持续经营。
(二)上海——卖房养老模式
1．基本流程。2007年6月，上海市公积金管理中心推出一种新型模式——“住房自助养老”。该项目将目标老人定为：65岁以上，拥有自己的产权房，并愿与上海市公积金管理中心进行房屋交易的老人。愿意参与该项目的老人将房屋出售给公积金中心，收取全部房款，然后从公积金中心再将房屋租回。
2．老人的顾虑。上海模式让老人可以提前消费房屋的剩余价值，解决了房屋使用价值与老人生存年限的错配问题。但老人对于出售房屋心存顾虑。
首先，老人将房子出售给公积金管理中心，就相当于放弃了可能存在的房子升值收益；其次，房屋价值上涨会带动房屋租金上涨，老人需要在住房上支付更多的成本；最后，如果售房所得不足以支付未来生活所需，老人靠什么生活?
如果未来房子升值，老人不仅要损失升值的收益，还要承担租金上涨的压力。在中国一线城市中，尤其是北上广这些超级城市中，房价上涨的预期较强，因此老人并不愿出售房屋。
3．公积金管理中心的风险。“以房养老”的另一方参与者是公积金管理中心。公积金管理中心参与这个项目，需要考虑以下两个问题：未来的房价走势和信用风险。
首先，房价下跌风险。如果未来房价下跌，公积金管理中心当初的购房成本高于目前房价水平，房屋租金也会低于预期，这会影响公积金管理中心的持续经营。其次，信用风险。如果老人在有生之年用尽卖房所得资金，没有能力继续支付租金，而老人又要继续在房子中居住，公积金管理中心如何处理?将老人赶出住房会受到社会舆论的谴责，让老人免租居住则会产生连带效应，部分有能力交房租的老人也会拖延或拒绝交房租。这种情况下公积金中心左右为难。
上海模式没有取得预期效果，主要是因为老人和公积金管理中心都没有做好参与“以房养老”的准备。
(三)北京——换房养老模式
1．基本流程。2007年10月，中大恒基房地产经纪有限公司和北京寿山福海国际养老服务中心联合推出“养老房屋银行”业务。该项目规定：凡60岁以上老人均可向养老机构提出养老需求，公司将原住房进行出租，老人人住养老服务中心，所有租金用于抵扣老人在养老中心产生的相关费用，房屋产权不变更。
2．优势。与南京房产抵押养老相似，北京换房养老主要利用原住房与所租住房的差价来解决老人生活资金短缺问题。该模式的优势主要是不改变房屋产权。
首先，不改变房屋产权，迎合了老人“有房才有家”的心理。此外也使老人能够在百年之后给子女留下房产，符合中国的传统观念，减小老人参与“以房养老”的心理压力。其次，老人预期房价上涨。北京作为首都，百姓预期房价上涨，如果老人变卖房产就相当于放弃了未来房子升值的收益，因此老人不愿变更房屋产权。
3．不足。北京换房养老没能免于失败的结局，主要有以下几点原因。
首先，民营养老机构公信力低。北京的换房养老是由养老中心和经纪公司联合发起，两家机构均属民间组织，公信力低，老人不愿将房产交予养老中心。其次，租金与费用的匹配问题。北京换房养老只是提出将所有租金用来抵扣老人在养老中心产生的相关费用，却没有明确说明如何解决租金与老人花费不匹配的问题。如果老人的房屋租金较高能否保证老人享受到较高的服务水平，如果对房屋租金较低的老人给予较低的服务水平或者很少的服务项目会不会造成老人的普遍不满。对这个问题解决的不好会产生逆向选择问题。
(四)中信银行——养老按揭贷款模式
1．基本流程。2011年10月，中信银行在宁波推出养老按揭贷款，将住房作为抵押品，向借款人发放用于养老的贷款，这是金融机构涉足“以房养老”的首次尝试。据了解，中信银行养老按揭贷款的借款人需要满足以下条件：55周岁以上身体健康的老人或者年满18周岁的法定赡养人，拥有两套以上住房。贷款金额最高不超过抵押住房价值的60％，每月发放养老金最高不超过2万元，贷款期限最长10年，养老金主要用于老人日常生活费用支出、医疗支出以及其他改善生活支出等方面。
2．优势。中信银行养老按揭模式实质上是以房产为抵押品的抵押贷款，只是限定了贷款用途：用于养老。
这个模式的优势在于还款方式——每月只还利息或少量本金，剩余本金在贷款到期后偿还，这样参与者前期还款压力较小，养老资金相对充裕。
3．不足。目标人群的限定条件高是养老按揭贷款模式没能推广的主要原因。此模式对住房的要求更严格，它要求借款人拥有两套以上的住房，这就使得贷款受众面更小，而且拥有两套住房的人群往往相对富裕，他们对养老按揭的需求并不强。
除上述四种模式外，我国还有一种杭州模式——多样化“以房养老”。杭州模式的最大特点就是多样化，为老人提供了多种可供选择的方案。它在考虑公租房的基础上，结合了南京、上海、北京的模式，根据是否改变产权、是否改变居住地提出了四种不同的方案。这四种方案与已有的模式相似，只有4名老人参与，最后以失败告终。
二、完善我国“以房养老”模式的主要关注点
“以房养老”在我国一直没有普及开，在综合分析上述几种模式不足的基础上，本文总结出以下几个主要关注点：
(一)政府主导还是市场调节
传统上，我国的养老一直是由政府、单位和个人共同负担的，但老龄化问题的突出使得养老金出现缺口，为解决养老金缺口而产生的“以房养老”应该以哪一方为主导，政府还是市场?
1．以政府为主导。以政府为主导的“以房养老”带有一定的福利色彩。政府的信用较高，会让“以房养老”更容易推广。政府可以在规范养老机构的基础上授权其开展“以房养老”业务，养老机构帮助老人将其房屋出租，所收租金用于老人在养老机构的花费，剩余部分由老人自由支配。
2．以市场为主导。市场主导需要两个机构相互配合——金融机构和私立养老机构。金融机构提供资金，养老机构提供养老服务，老人通过金融机构提供的资金享受养老机构的服务，供需关系主要由市场决定。
(二)目标客户群定位范围
1．目标客户的地理区间。确定目标人群的地理区间直接决定了受众面的大小。农村人口基数大，但城市老人对“以房养老”的诉求更强烈。与农村相比，城市人群的思想观念相对开放，受传统观念的束缚较少，更容易接受新鲜事物，而且房屋产权明确，流转容易。
2．目标客户的年龄。目标客户年龄的大小直接影响了参与者的数量。年龄下限稍低会增加目标客户数量，但并不一定增加参与者数量；年龄下线稍高会减少目标客户数量，也可能将一些需要“以房养老”的老人排除在政策之外。
3．财产要求。对财产的要求间接保证了“以房养老”项目的成功率。参与项目的老人所拥有的动产较少，但“以房养老”不是一个纯福利性项目，还需要老人有一定的经济实力来保障房产抵押或变卖后的生活。
(三)养老机构的公信力
1．服务内容与收费标准。服务内容与收费标准是养老机构公信力的主要表现。我国大部分私立养老机构设施不完善、专业护理人员不足、服务较差，老人不愿入住私立养老机构。即使有些私立养老机构服务质量高，但高昂的费用让许多老人望而却步。与之相比，公立养老机构有政府的信用作保障，带有一定的福利色彩，费用较低，服务水平和设施相对完善，却出现了“一床难求”的情况。这些现象表明养老机构的服务存在很大问题：私立养老机构服务差、费用高，公立养老机构供给偏少。
2．社会监督与惩处。对养老机构的监督力度弱，私立养老机构缺乏政府监督，公立养老机构监管不到位，导致一些养老机构服务差、收费高。加强社会监督的力度有助于提高透明度和养老机构的公信力。
(四)老人维权保障
维权保障关系到老人是否会参与“以房养老”。老人属于弱势群体，大部分老人没有能力甚至没有意识去维护自身的合法权益。在参与“以房养老”过程中，如果老人的权益受到侵害，有没有一个简明的维权渠道使老人的合法权益得到维护。
(五)房屋产权归属
产权变更是家庭经济生活中的大事。根据中国传统观念，房产是留给子女的，而产权变更意味着老人过世后子女得不到房产，他们不愿老人参与“以房养老”。因此，房屋产权是否变更，如何变更成为一个关注点。
三、改进策略
(一)以市场为主导
改革开放以来，市场经济已显示出强大的调控能力。与政府计划相比，市场在资源优化配置方面具有更大的优势，因此“以房养老”应以市场为主导，由市场决定供需。
市场主导还需政府辅助，政府对金融机构和养老机构进行监管，规范其行为，督促其提高服务质量，使之提供更好的服务。
(二)放宽对参与者的条件限制
“以房养老”的条件限制在一定程度上有利于项目成功，但限制应适度，如果条件限制过于苛刻，会缩小受众面，不利于“以房养老”的开展。在我国已有的模式中，南京模式要求参与者无儿无女，中信银行模式要求拥有两套以上的住房，这些条件的存在将一些需要“以房养老”的老人拒之门外。适当放宽对参与者的条件限制，制定多样化的“以房养老”套餐供老人选择，可以增强政策的吸引力和受众面，扩大“以房养老”规模。
(三)政府参与，增强民营机构公信力
社会公信力不高是“以房养老”难以推广的原因之一，百姓对民营机构心存疑虑，政府参与可增强“以房养老”的吸引力。政府参与的渠道有两个：养老机构和社区服务。
首先，政府通过养老机构参与“以房养老”。这个渠道主要为人住养老院的老人服务。老人参与以房养老最担心房产被骗和养老院服务差，政府通过对养老机构(私立或公立)进行监管指导，督促其改善设施，提高服务质量，使老人安心。
其次，政府通过社区服务参与“以房养老”。
这个渠道主要为居家的老人服务。老人在家居住的最大问题是子女上班，无人照料。社区服务可以通过为老人提供三餐及日常体检服务解决这一问题。政府参与社区服务，对其进行一定的监管，防止欺诈、虐待老人现象的发生，增强社区服务的公信力。
在我国已有的几种模式中，只有上海模式有政府机构的参与。政府机构参与，可以对“以房养老”进行监督管理，减少欺诈老人情况的发生，规范“以房养老”发展。
(四)扩宽老人维权渠道
老人维权是“以房养老”长远发展的关键。我国大部分老人维权意识薄弱，因此需要加大政府对老人维权的支持力度，扩宽老人维权渠道。在美国，消费者权益受到侵害，会有律师主动来为消费者维权。而我国的消费者权益主要依靠本人维护，这就导致部分消费者不愿或无法维权。为保证“以房养老”的长远发展，需要政府成立专门机构支持老人维权，并保证维权渠道的畅通高效，减轻老人参与“以房养老”的心理压力。
(五)老人决定房屋产权是否变更
许多国家都采用住房反向抵押贷款方法来解决养老问题，但产权是否变更各有不同：加拿大、英国的老人参与住房反向抵押贷款，只要不搬家、不卖房，产权就不会变；新加坡的住房反向抵押贷款模式较多，包含变更产权与不变产权。
参考国际经验并结合我国实际情况，中国本土化的“以房养老”产权是否变更应由客户决定。由于中国的一些传统观念，老人或子女并不愿意变更房屋产权，因此在设计“以房养老”条款时将房屋产权变更问题交由老人决定会增加以房养老的吸引力。在北京模式和中信银行模式中，房屋产权是否变更由客户决定，给客户更大的选择权，当然更吸引人。
国际上的“以房养老”起步早，发展快，已经比较成熟，解决了许多国家的养老问题。我国的“以房养老”还处于探索阶段，有许多待解决的问题。以后的探索过程中要结合我国特殊国情，合理借鉴国外成功经验，综合考虑供需双方的具体情况，找出一条真正本土化的“以房养老”道路。（本文作者：刘颖 景亚平 李美双，原标题：“以房养老”现有模式利弊与完善策略分析)

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