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人大商学院深圳工商管理MBA《房地产投资决策沙盘演练》
发布时间:2020-12-17 20:28:54

课程简介
2020年注定是不寻常的一年,新冠疫情突如其来,给各行各业带来了巨大的挑战,中国人民大学商学院MBA《房地产投资》课程在今年也是积极响应数字化的大势开辟新颖的教学方式。不久前主讲教师张平老师刚刚在中国人民大学商学院MBA的另一《洞察商业地产行业趋势》课堂上完成了现场沙盘操作+线上点评交流模式的授课,获得了一致好评。

2020年12月5日进行的《房地产投资》第一课的沙盘体验是上次沙盘课程的2.0版本,本次课程采用全线下角色扮演的互动体验形式,围绕商业地产租赁,开发建设,投融资等关键环节展开热烈的讨论及路演,内容生动有趣深入浅出,令同学们受益匪浅。


49名来自商学院MBA19+20级的同学分为四组开发商,三组投资人,另有两名房地产行业的助教同学扮演租户。课程开始后两组租户结合自身经营业务分别设定了产业基地、金融总部和后台职能三种不同的使用场景需求。四组开发商可结合市场需求选择开发不同的产品,在满足客户租赁需求的同时,需考虑将项目向资本方进行路演,以期实现整体销售,快速回流资金。项目落位的城市商圈、项目开发业态可由各组开发商自主决策确定。在房地产投资市场中使用方的需求永远是实施者最重要的考量因素,如何在成本控制范围内达到使用方满意及自身利润率是最重要的平衡点。参与本次课程的同学更多的不是来自房地产行业,张平老师在一个小时的讨论过程中积极引导并给予指导,让更多的没有从事过相关行业的同学也能迅速切入行业并进入角色。


第一小组取名壹商产业投资公司,整体定位:以数知科技类的新型数字科技公司为主要目标客户,为其量身打造的绿色、智能、科技、高端的现代化综合性产业园区。园区内既可以满足万人规模的办公,也可以辐射周边居民、商旅人员,有相关商业、酒店、公寓的配套,形成工作、休闲、娱乐一体化的智慧型产业园区。选址与北京望京的办公产业园为租户满租量身打造,在投资及运营模式方面考虑了建设,物业管理,长租公寓投资运营,酒店建设及运营等多个链条环节,项目综合落地性较强与使用方沟通充分。


第二小组取名启航地产,小组首先进行了团队破冰融合,对彼此所在行业及所从事的工作内容进行了初步了解。在分析了全国城市宏观基本面,确定了在科技金融较为发达的杭州市,落地城市级综合体,涵盖甲级写字楼,重奢定位购物中心,五星级酒店、高端住宅等符合业态,向金融总部提供写字楼租赁服务的投资开发计划。在与三组投资人密切沟通后,了解到不同资本方对待投资的项目也表现出了不同的风险偏好,主要分为如下三类:险资型,倾向于长期稳定收益,资金成本最低;股权投资型,倾向于超额收益;价值型,倾向于价值驱动,收益持续保持增长。根据购物中心+酒店的业态组合,小组向资本方表达了可以单独收购其中一个业态项目的背景,拟进行组合投资,购物中心业态引入价值驱动型资本,写字楼引入长期稳定收益资本。最终获得了价值增长性资本方以及长江金服总部的青睐。


第三小组取名招保万金,选址于北京通州的新建产业园区,选址综合考虑土地存货,拿地成本,政府支持,建设周期等实际因素,在开发建设,成本控制,利润测算,租金设置等方面都具有很强的落地实操性,组内成员拥有丰富的房地产投资经验,最终获得一组投资人的支持。


第四小组取名霹雳,选址北京西二旗,土地面积及建筑面积严格按照租户需求配置,设计为独栋总部基地园区,建筑形态现代简约,人车分流各业态布局合理,成本控制到位利润及现金流测算清晰,最终收获两名租户和一组投资人的青睐并最终胜出。


路演过后由中国人民大学商学院MBA俞明轩教授连线进行了线上点评,俞教授从房地产行业观点出发,精准的分析及评判了各组方案的优劣,也充分肯定了同学们的创造力,未来的建筑行业不再是一味关注快消和速食而是会更加关注产品关注质量以及绿色建筑和科技建筑。


在课程的最后,主讲老师张平教授将自己在商业地产投资领域的研究成果结合同学们现场沙盘情况,进行了专业细致的讲解。其中包括商业地产投资中的投资战略模型分析方法、投资决策中城市甄选和市场准入的考虑因素和方法论。在投资战略模型中,主要进行市场和竞争性、地段和地点、政治法律和财务四方面分析。对于商业地产投资,如何通过市场分析甄选投资目的地?张平教授给出了6步法方法论逐步推导,有理有据,让大家感受到了知识的暴击。在次过程中,同学们在项目的选址、商圈竞品分析、行业供需比、资本引入、风险控制有了更加深刻的认识和反思。


学员感悟

本次课堂开创了全新的课程体验,教学模式的创新,更利于同学们的学深悟透,做到知行合一。同学们纷纷领略到了房地产投资的魅力,大家畅所欲言分享课堂感悟:


我负责商业地产运营管理工作,曾负责购物中心选址投拓。通过本次课程的学习,有三点感悟:1、购物中心与写字楼选址逻辑存在的差异,从不同的行业相关方视角看待商业投资决策行为。2、写字楼市场的周期波动性,在市场下行周期应提前做好应对准备。3、商业地产除了商业与地产的属性外,更应关注其金融属性,关注资产价值和投资回报。另外,商业地产目前已进入下半场,行业出现出现轻重分离资产管理趋势;希望在后面的课程中,可以更多的了解到相关的内容。—— 中国人民大学商学院19级MBA梁潇(地产)


我在影视传媒行业工作,疫情复工之后,一家地产公司联系上我,在郑州开发了一个地标地产项目,一期做文创科创头部企业入驻邀请,二期三期开发商业区写字楼,四期开发住宅,这是距离我最近的一个地产项目的接触。我也深刻的感受到,现在的地产开发,和地区产业发展密不可分,再结合第一次课的四家小组的展示,这个感受更加深刻。感谢老师,让我们这些平时只有旁观感受的非业内人士,第一次领略到地产开发的魅力和复杂性,也树立了在政治经济宏观背景下去观察产业发展的一个全局观。—— 中国人民大学商学院19级MBA杨春丽(非地产)


作为一名产业投入方的法务/律师,实务中会代表产业方参与与政府、地产商的谈判。房地产投资的课使我们对一个商业地产项目从开始到落地的全过程有了概括的了解,全局上要考虑目标群体(租客)、地产商成本与退出(收益)、机构投资的风险选择等等不同的面向。这次沙盘决策的选址在北上,那么地产商、机构投资者什么情况下会选址二线城市?我想同学们和我都会带着不同问题在后面的课程中,向老师、行业大咖请教更具实务的问题。—— 中国人民大学商学院20级MBA王绍山(非地产)


我主要从事股权投资工作,对地产投资了解较少,但我知道不动产投资是大类资产配置组合中重要的组成部分,并且近两年也开始关注住宅市场的变化和投资机会。因此,我希望通过这门课程的学习对于房地产市场的投资能够有所了解。第一次课程中,通过参与沙盘的投资人角色扮演,以及后续老师对于商业地产的知识讲解,让我对于市场有了初步的认知,也学习到了分析商业地产市场的框架。谢谢张老师的认真付出和精彩讲解,也感谢助教的付出,期待下一次的课程!—— 中国人民大学商学院19级MBA赵博(投融资)


我主要负责公司融资管理方面工作,主要涉及的融资标的是集团旗下轻资产板块联合办公或办公+部分商业及公寓的项目,由于对于大型商业地产项目的投拓及投资逻辑没有深入的了解,沙盘的模拟看到了不足也有收获。作为投资人的角色:1、对于大型商业地产项目投资的逻辑考虑不周到,投资是一个系统性的工作;2、商业地产项目前期的投拓、融资、设计、招商、运营、团队等各个环节环环相扣都非常重要;3、客户思维很重要,项目最终要回到客户端,获得客户是王道。张老师的复盘让我对于投资有了全局的系统思维,希望从这门课程学到更深入关于商业地产投融资方面的知识!感谢张老师精彩讲解及俞老师的精彩点评,感谢助教辛苦付出!—— 中国人民大学商学院19级MBA冉蔚(投融资)


国际金融地产联盟(IFFRE) 简介

中国首个聚焦地产及金融领域,推动接轨国际标准的联盟 —— 国际金融地产联盟(International Federation of Finance & Real Estate,简称“IFFRE”)本着专注、专业、创新、诚信、共赢的精神,整合国内外商业地产行业顶尖资源,集合各大国际权威专业协会,成为中国金融地产标准化的领航者。IFFRE国际金融地产联盟会员构成以从事商业与地产业务的金融人士和从事投资与管理业务的地产人士两大人群为主,旨在推动中国金融商业地产接轨国际与专业标准,汇聚中国金融地产全产业链中坚力量,打造金融与地产融合的国际化平台,最终成为全球金融地产交流对话的中国舞台。

 

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